万科“高价租赁房”项目首批出租率超80% 业内：租赁产品高端化引效仿或存隐忧

根据北京万科方面的消息，翡翠书院现已正式启动租赁运营试水。截至5月13日，其首批推出的房源已完成超过80%的综合出租率。在大力发展租赁市场的背景下，翡翠书院初步收获市场肯定的“高端化租赁住房”开发路径是否该被效仿?

每经记者 舒曼曼 实习记者 李诗琪 每经编辑 梁秋月

在各种质疑和不解的声音犹在耳边之时，被冠以“10年租金180万”标签的万科翡翠书院项目似乎经受住了市场的考验，而这一结果着实出乎许多人的意料。

根据北京万科方面的消息，翡翠书院现已正式启动租赁运营试水。截至5月13日，其首批推出的房源已完成超过80%的综合出租率。而此前，该项目曾因“天价租金”、“涉嫌以租代售”等标签被各界“唱衰”。

作为全国首个全自持租赁住房项目，翡翠书院初步收获市场肯定的“高端化租赁住房”开发路径是否该被效仿?在此背景下，房屋租赁市场的风向又会有怎样的改变?

万科高价租赁项目争议中入市

上月中旬，北京万科发布消息称，由其负责开发的、北京首个企业全自持租赁项目即将展开预租。而其公布的预租方案却刷新了人们对于租赁市场的认知，方案显示，项目中90平米的精装修小三居，月租金预计达到1.5万元~1.8万元，并要求租客一次付清10年房租至少180万元;而另一种180平米的别墅类叠拼产品更是达到3万元/月~4万元/月的租金价格。

如此高昂的租金定价迅速引来市场的热议，而提前预租以及一次性交付多年租金的模式也让其陷入了“以租代售”的争议之中。

对于项目的实际出租情况，许多人似乎并不抱有乐观的态度。有业内人士曾对此表示，那么高的租金，而且要提前一次性支付，这远远超出了绝大部分租客的承受能力。换句话说，具备这个支付能力的，与其花那么一大笔钱去租房，为何不去买房呢?

但对于这一预期，市场却给出了不一样的答复。根据北京万科提供的数据，翡翠书院刚刚启动的租赁运营试水取得了不错的成绩，其首推两幢楼共计48套实现意向满租，后续又加推一幢，总计72套房源。截至5月13日，最终达成首次试水超过80%的综合出租率。而在租期方面，万科似乎也做出了优化，规定租期范围并非一定为最长的10年，而是设定了3~10年的选择范围。

与此同时，高价位、大户型、十年期的租赁形式也被更多客户所选择。北京万科相关工作人员告诉记者，在首批推出的72套推出房源中，目前已经出租了60套左右。其中55套客户选择了十年期的租金方案，户型是叠拼180平米;3年和5年期的项目各有5套，对应为90平米的户型。该工作人员还表示，实际签约用户主要集中在金融投资行业，科技行业和海淀区高精尖行业人群。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，80%以上的出租率对于翡翠书院确实已经很不错了。此前，这一项目产品最大的争议在于一万多的租金放在市场中较为少有。但从实际情况来看，这个新房的品质是过关的，另外其针对很多海淀的高科技人才，也是有住房需求的。

租赁住房高端化的担忧

市场的肯定当然是企业喜闻乐见的结果，然而翡翠书院项目这一高端化的定位是否可以复制，是否值得推广还有待商讨。

记者了解到，翡翠书院代表了北京市场目前现存的三个企业全自持租赁项目。在“土地出让竞自持比例”的拍地规则下，两年多来，北京共产生了四块100%企业全自持用地，目前由万科、中铁建和中粮联合其他房企三方面负责开发。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅认为，对于很多拿了自持用地的企业来说，无论租金的高低、租期长短以及租金交付方式，最起码万科的这种尝试能够给大家提供一个参考。而另一企业全自持项目——中铁建理想家的工作人员也对记者表示称，他们的动作要比万科慢一步，并且会参考万科翡翠书院的相关信息。

不过，如果此类高端租赁项目得到市场认可并引发更多企业的效仿，这样的结果似乎又将背离来发展租赁市场的本意。北京房地产中介行业协会会长李文杰曾公开对媒体表示，国家培育发展住房租赁市场的初衷，在于通过租赁市场解决广大中低收入者的居住问题。

李文杰认为，从企业的角度来看，从一开始企业就应该规划、设计好，以公寓等形式进行租赁经营，以提供长租或短租的方式，定期去收取租金。个别企业做法被认为是“炒”房屋租赁权或者说使用权，这种做法显然曲解了政府出台政策的目的。如果政策的初衷没有实现的话，政府相关部门就应该好好研判，将来在土地出让上能不能设置其他条件，比如对自持企业的租金收取时间，尤其是能否一次性收取、提前收取等问题明确进行约定。

另一方面，在北京万科提供的资料中，其援引翡翠书院租户经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤的话称，“政府通过大力支持租赁市场以缓解住房压力的逻辑是很正确的。期待未来政府可以和企业共同推出更多、更好的面向家庭的租赁产品，使得房屋可以真正去除投资属性，大家可以更加自由从容地选择安居之所”。

对此，严跃进认为，万科“经验”在短期内或许会引起其他企业自持项目或存量房项目的高端定位模仿，但问题关键在于产品的分类发展。翡翠书院不一定代表主流，以后的租赁产品层次将会逐渐丰富，高端、中端、低端的都会产生。