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尹中立(中国社会科学院房地产金融研究中心主任)

8月15日国家统计局公布了1-7月房地产数据。相关数据显示，房地产投资与销售仍然处在调整状态。投资开发方面，1-7月份，房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；房地产开发企业房屋施工面积799682万平方米，同比下降6.8%，其中，住宅施工面积563026万平方米，下降7.1%；房屋新开工面积56969万平方米，下降24.5%。销售端，1-7月份，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%；商品房销售额70450亿元，下降1.5%，其中住宅销售额增长0.7%。

为了刺激市场需求，提振市场信心，人民银行采取了小幅降息措施，8月15日将隔夜期下调10个基点至2.65%，7天期下调10个基点至2.80%，1个月期下调10个基点至3.15%。同时进行了4010亿元中期借贷便利(MLF)操作，MLF操作利率为2.5%，较上月下降15个基点。这是在6月降息后，央行再次降息。

这一轮房地产调整始于2021年7月份，表现为房地产销售与投资的逐渐下滑。为了进行逆周期调节，有关部门不断进行政策的调整，力度比较大的如2022年9月末，央行和原银保监会对房地产金融政策进行了调整，阶段性维持、下调或取消部分城市首套房贷利率下限，财政部通知减免换购住房个人所得税，同时，央行更是时隔七年首次对公积金贷款利率进行下调，对刚需、改善型需求予以相应的支持。

除了出台提振市场需求的政策外，相关部门还出台了化解房地产企业资金链紧张的一系列政策。2022年11月11日，人民银行和原银保监会等部门联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。该文件共有16条措施，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资。其中最大的亮点是允许开发贷款展期，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调整还款安排。具体内容为：自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。今年年中，该项政策又被延长至明年底。

从市场运行的结果看，无论是刺激需求的政策还是缓解供给的政策都还没有完全得到预期的效果。笔者认为，其中最重要的原因是房地产企业的负债率过高，企业抗风险能力较为脆弱。根据笔者的研究结果，当前的房地产开发企业的权益类资产占总资产的比重不足10%，财务杠杆率超过了商业银行的杠杆率。只要土地价格下跌10%，在高位购置土地的房地产开发商都将陷入资不抵债的状态。2020年前后，一部分房地产开发企业购置了大量土地储备，这些土地资产部分已经处于减值状态。从已经公开的数据信息看，2022年及2023年上半年所有房地产类上市公司都计提了大量减值准备。

国家统计局新闻发言人付凌晖表示，目前房地产市场总体处于调整阶段，部分房企经营遇到一定困难，特别是一些龙头房企债务风险有所暴露，影响市场预期。但要看到这些问题是阶段性的，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。近期，北上广深一线城市密集发声，表示要支持和更好满足刚性、改善性住房需求。部分二三线城市也在出台新的房地产调控政策，各地房地产政策调整优化有助于提振市场信心。随着经济恢复向好，居民收入增加，房地产市场优化政策显效，居民住房消费和房企投资意愿有望逐步改善。

从最近出台的一系列政策措施看，房地产开发企业的风险问题已经得到决策部门的高度重视，相信随着已经出台的政策逐渐产生效果，企业的风险会逐渐得到化解，市场无需过度悲观。