近日，中国奥园（03883.HK）境外债务重组取得里程碑进展，或将复牌。

7月3日，中国奥园正式公告发布2021年全年、2022年中期、及2022年全年业绩报告。7月2日晚，中国奥园公告称，已经与境外优先票据持有人组成的临时小组就全面重组的主要条款达成一致，境外主要债权人同意重组方案并签署重组协议。

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据了解，重组方案包括拟新发行10亿股普通股，连同目前中国奥园实控人郭梓文及家人利益持有的4亿股普通股，将根据重组方案的条款转让给若干合资格债权人。而等重组方案完成后，中国奥园的总股本变为39.66亿股，郭梓文家族的持股量则减少至12.61亿股，持股比例降至31.8%。

7月3日，中国奥园向《华夏时报》记者表示，重组方案成功实施后，郭梓文仍为公司的第一大股东及实控人，这是主要债权人的底线要求。同时，公司正按照港交所复牌指引有序推进复牌工作，各项工作进展顺利，有信心尽快实现复牌交易，完成保兑付、保交楼使命，引领企业恢复到正常经营状态。

中指研究院企业研究总监刘水于7月4日向记者指出，复牌将提振奥园的经营，有助于销售等经营活动恢复正常态势，有助于提升债权人、供应商等对公司信心，有利于债务重组及推进项目建设。

连发3份财报

2022年1月，中国奥园官宣美元债违约；2022年4月1日上午9时起，中国奥园股份在联交所暂停买卖。据记者了解，中国奥园已停牌15个月，而根据港交所相关规定，上市公司如果停牌18个月仍然不能复牌，将面临摘牌风险，像新力控股已于2023年4月遭港交所摘牌，成为2023年港股首家退市的内房股。

这也意味着，中国奥园距离今年9月30日退市预警仅剩不到3个月的时间。不过，7月3日早间，中国奥园正式公告发布2021年全年、2022年中期、及2022年全年业绩报告。

虽迟但到的中国奥园财报显示，中国奥园经营基本面复苏态势明显，销售均价也稳步提升。财报指出，中国奥园2022年录得物业合同销售额约人民币202.2亿元，合同销售面积约209万平米，总营业额为人民币187.11亿元。

值得一提的是，2022年中国奥园毛利由负转正，约为8.41亿元，同比上升107%。一定程度上缓解了企业流动性困境。此外，中国奥园2022年在全国45个城市实现交付面积近209万平米。截至2022年12月底，中国奥园共拥有267个项目，总土储达3083.3万平米，同时，拥有的城市更新项目规划总建筑面积达3155万平米，规划可售面积约1356万平米。

中国奥园方面人士向记者透露，公司正积极满足港交所复牌指引要求，力争尽快完成复牌交易。此外，中国奥园于7月3日发布复牌进展之季度更新公告称，2023年首6个月，集团未经审计物业合同销售额累计约74.8亿元。于本公告日期，本集团的逾九成房地产项目按计划及进度进行。本集团继续确保项目竣工交付，同时整合资源盘活项目的建设和销售，降低营运开支，全力设法改善流动性。

实控人“割肉”还债

目前，中国奥园已经完成全部的财报披露，为复牌交易铺平了道路。而值得注意的是，就在中国奥园披露2022年财报前一天，其境外重组迎来实质性进展。

7月2日晚间，中国奥园发布债务重组公告称，中国奥园已与境外优先票据持有人组成的临时小组就境外债务全面重组的主要条款达成协议，境外主要债权人同意重组支持方案并签署重组协议。公开资料显示，截至2022年末，中国奥园的境外有息负债约428.18亿元，其中291.43亿元为债权人相互协议的一部分；境内计息负债总额约为662.32亿元。

根据重组方案，中国奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4支共计23亿美元新债务工具期限至2031年，14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券，及16亿美元永续债。

其中，中国奥园全资直接附属公司Add Hero Holdings Limited拟发行三支共计18亿美元新债务工具，还本/到期日始自2026年9月至2031年9月，票据现金利率将为每年7.5%—8.8%。

同时，中国奥园拟发行5亿美元新债务工具，到期日为2031年9月，票据实物支付利率将为每年5.5%；以及拟新发行10亿股普通股，连同目前中国奥园实控人郭梓文及家人利益持有的4亿股普通股，将根据重组方案的条款转让给若干合资格债权人。

据悉，强制可转换债及永续债发行后预期将作为中国奥园“权益”入账。连同方案中的债转股，若重组方案完成，中国奥园的净资产将显著增加不低于36亿美元，资产负债率则显著改善。

中国奥园指出，公司与债权人小组协商一致标志着其得到奥园现有票据持有人的大力支持，亦是通过友好协商整体解决公司重大境外债务的一个重要里程碑。重组方案完成后，中国奥园将实现可持续的资本结构，为所有利益相关者创造长期价值。

同时，也有业内人士指出，债务重组、年报刊发，都是为了冲刺复牌而做准备。例如融创在公布债务重组进展后，就先后发布了两份财报，并最终在不到半个月的时间内陆续达成复牌指引要求恢复上市。

而刘水则表示，“境外债务重组方案的主要条款达成一致，标志着奥园境外债务问题取得重要里程碑进展。大股东转让较大份额股权用于还债，一方面，表明大股东还债的诚意和决心，用较大的股权份额用于债务重组。另一方面，新发10亿普通股，大股东转让4亿股，股权量较多，也为控制权生变埋下隐患。”

据了解，目前中国奥园的总股本约为29.66亿股，其中郭梓文家族合计持有约16.61亿股，持股比例达56.01%。等重组方案完成后，中国奥园的总股本变为39.66亿股，郭梓文家族的持股量则减少至12.61亿股，持股比例降至31.8%。

在重组方案里，计划新发行的10亿股，加上郭氏家族承诺转让的4亿股，将转让给若干合资格债权人。这也意味着，重组完成后，上述若干合资格债权人将合共持有中国奥园约35.3%的股权。

不过，中国奥园方面人士向记者表示，重组方案成功实施后，郭梓文仍为公司的第一大股东及实控人，这是主要债权人的底线要求。

而中国奥园预计，于未来十年左右，集团开发项目预期产生累计无杠杆自由现金流总额约为643亿元。现有物业开发项目于未来十年左右偿还项目层面债务后产生的累计现金净额预计约为185亿元。于未来十年或更长时间内，集团考虑根据市场情况和资产运营情况逐步出售部分境内及境外资产，出售所得款项净额（扣除抵押债务还款后）预计约为80亿元至138亿元。

同时，中国奥园在7月2日发布复牌进展公告中称，已完成本金逾327亿元现有境内融资安排的展期，另有其他境内融资安排展期工作已进入与境内债权人的协商阶段。

此外，中国奥园认为，尽管房地产行业的流动性和销售压力仍在持续，管理团队对集团业务及所在市场的长期竞争力很有信心。