物业纠纷咋解决？物业服务差能否主张减免费用？业主不满意物业服务如何投诉？随着城市化发展进程不断加快，物业服务合同纠纷案件逐年上升，越来越多的案情简单、涉案标的额较小的物业纠纷，困扰着部分业主与物业企业。

为扎实推动“我为群众办实事”实践活动走深走实，在政法队伍教育整顿期间，吉林省高级人民法院下发《全省法院化解物业服务合同纠纷专项整治方案》，开展为期3个月的化解物业服务合同纠纷专项整治活动，全力破解在审理物业服务合同纠纷中，出现的物业公司服务标准认定难、物业服务不到位时群众维权难、规范物业公司服务纳入法治轨道难等问题，切实提高人民群众的获得感和幸福感。

聚焦民生，纾解百姓痛点

在吉林省长春市宽城区吴中印象小区住了十多年的单先生，因窗户长毛找物业维修未果，自2019年起开始拒交物业费。经物业反复催缴仍未缴纳，2021年9月，物业公司将包括单先生在内的30户欠费业主起诉到法院。

案件受理后，承办法官进入小区实地调研后发现，因窗户已过质保期，单先生提出维修窗户的诉求，确实不属于物业公司的维修范围。但单先生和其他业主们还提出物业服务存在环境卫生不达标等瑕疵。办案法官意识到，只有解开双方心结，才能把矛盾真正化解掉。经过反复耐心调解，业主认识到了自己的问题，物业公司也承诺会不断改进服务质量。最终，30户欠费业主全部与物业公司达成和解。

“我们在物业服务细节上确实存在一些欠缺，通过自我反思和学习培训，让业主感受到物业服务的变化，才能最终圆满地把问题解决了。”吴中印象小区物业负责人季平表示。

群众利益无小事，“小”物业关乎的却是“大”民生。吉林法院聚焦重点民生领域的司法服务保障，通过对案件的审理，发现全省物业服务合同纠纷案件呈逐年递增态势。为此，在全省范围内组织开展了物业服务合同纠纷专题调研活动，深入小区实地走访，与物业公司、业主面对面座谈，全面了解物业服务基本情况、业主诉求以及合同履约情况等，全面梳理、分析吉林省物业服务纠纷的现状和特点，认真研究化解纠纷对策。

在此次专项整治活动中，吉林法院坚持把非诉解纷挺在前面，深入小区开展纠纷调解、普法答疑、巡回审判、现场开庭，努力打通司法服务群众的“最后一公里”。同时，加强裁判文书说理、判后答疑和执行力度，及时维护群众权益。

府院联动，打通纠纷堵点

“我不是不想交物业费，而是物业公司的服务根本没做到位。”家住吉林市西山香麓小区的业主李女士家中被盗，但到物业处调取监控时，却发现监控失灵无法查看，这让李女士心里非常不痛快，并为此拒交物业费。

久而久之，物业和业主的矛盾升级闹到社区，法官与社区工作人员沟通了解情况后，决定将调解工作延伸到涉事小区。经过一番疏导，物业公司负责人诚恳地向业主道歉，业主李女士也逐渐解开了心结。这样一起可能进入诉讼的物业纠纷，诉前就得到了有效化解。

专项整治活动期间，吉林法院通过府院联动工作机制，与住建等相关部门召开联席会议46次，共同探讨涉物业服务的热点、难点问题解决途径，并就典型案件判决结果通报街道办、物管等职能部门，对发现的突出问题及时发出司法建议。

以吉林市中级人民法院为例，通过探索建立物业服务管理纠纷调解衔接工作机制，协调配合社区建立调解中心，及时掌握矛盾发展动态，把握纠纷调处时机，大量矛盾纠纷得到有效化解。同时，由于大部分小区缺少业主委员会，业主与物业公司沟通机会有限，法院还协调小区建立沟通室，定期将物业公司与业主聚在一起面对面交流，业主有渠道反映物业问题，物业公司当场释明并提出解决方案。业主诉求满足后，大幅度提升了主动交纳物业费的比例。

吉林高院民四庭庭长温淑敏介绍说：“考虑到物业纠纷案件特点，我们及时向省政府发出司法建议，进一步发挥相关职能部门的管理、协调、指导作用，共同推动构建共建共治共享的社会治理新格局，努力为人民群众营造环境优美、和谐舒适的家园。”

精准普法，释明争议焦点

家住四平市志城中央公园小区的业主任某，因对物业服务不满意，连续两年未缴纳物业费，该小区物业公司多次催缴后，决定起诉业主任某。

案件受理后，四平市铁西区人民法院平西人民法庭庭长徐中杰经调查了解到，该小区还存在部分业主拖欠物业费的情况，且业主和物业公司存在较多矛盾。于是，徐中杰决定将法庭搬进小区所在的华宇社区，现场审理这起物业服务合同纠纷。

庭审时，双方对案件事实无较大争议。任某承认确实拖欠物业费，但拖欠原因在于物业服务不到位，收费标准没有依据，小区初期没有封闭，房屋漏水、地库墙体严重腐蚀脱落等。物业公司则认为，业主反映的问题已经维修处理，收费标准也符合规定。至于业主提出的地库防水问题，损毁责任应该属于开发商。

调解阶段，办案法官释明：“原、被告已经达成服务合同关系，按照民法典相关规定，物业有义务向业主提供应有的服务，被告也有义务缴纳足额物业费。原告已经提交了相关证据，如被告认为服务不到位可以提交证据。”在法官调解下，业主了解到了相关法律规定，同意缴纳拖欠的物业费，物业公司也放弃追讨违约金，最终双方握手言和。

随着房地产行业的快速发展，业主对物业服务水平有了更高层次的要求和期待，传统物业费欠费纠纷快速增长的同时，业主知情权纠纷、业主委员会决议的合法性问题等“疑难杂症”也不断涌现。

专项整治活动开展以来，吉林法院坚持双向发力，一方面帮助业主和物业公司进一步了解物业纠纷相关法律规定，扫清知识盲区，一方面提出对策性司法建议，强化监督管理和行政指导，敦促提升物业服务水平。同时，选择典型案件深入社区进行公开审理、当庭宣判，增强专项整治活动的辐射效应。梳理物业服务合同纠纷案件审理中发现的物业公司服务不到位、业主法律意识淡薄、业主委员会怠于行使权利等常见问题，通过深入街道、社区、小区等基层一线，召开普法讲座、庭审观摩、发放知识手册、悬挂宣传展板、现场法律咨询等方式，向物业公司及小区业主提供面对面、点对点的普法服务，引导双方不断提高诚信意识、契约意识和法律意识，让人民群众切实感受“急难愁盼”问题有人帮、有人管。

截至2021年11月，吉林法院累计进小区现场普法近300次，开展庭审直播案件1万余件。